Restrukturierung ohne Insolvenz?
Mit Urteil vom 25.01.2021 hat sich das Landgericht München I (Az. 31 O 7753/20) mit der Frage befasst, ob der angeordnete Lockdown zu einer Herabsetzung der Miete durch einen Hotelbetrieb berechtigt. Hintergrund war folgender: Eine Hotelkette ist Mieterin eines Gebäudes zum Betrieb eines Hotels. Während des ersten Lockdowns entschied sie sich für eine komplette Betriebsschließung, obwohl Hotelbuchungen für Geschäftsreisende noch möglich waren. Gleichzeitig stellte sie die Mietzahlungen für die Monate April bis Juni 2020 ein.
Das Landgericht München I hielt fest, dass eine staatlich angeordnete Betriebsschließung im Zusammenhang mit Covid-19 zwar keine Mangelhaftigkeit des Mietobjekts darstelle, welche zur Mietminderung berechtige; auch läge kein Fall der Unmöglichkeit vor. Der Mieterin stehe jedoch grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage zu. Dabei sei im Grundsatz von einer hälftigen Verteilung des Verwendungsrisikos auszugehen, da das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit schlussendlich beide Parteien – Vermieter und Mieterin – gleichermaßen träfe.
Dennoch gab das Landgericht der Klage des Vermieters auf Zahlung der Miete statt; denn im konkreten Einzelfall war u.a. folgendes zu berücksichtigen: Es sei trotz des Beherbergungsverbotes zu touristischen Zwecken weiterhin eine Auslastung des Hotels mit Geschäftsreisenden möglich gewesen. Die vollständige Betriebsschließung in den Monaten April bis Juni 2020 beruhe daher allein auf einer unternehmerischen Entscheidung der Mieterin. Ein weiterer Abschlag müsse aufgrund des Umstandes vorgenommen werden, dass die Mieterin im betreffenden Zeitraum weiterhin im Besitz der Hotelräume gewesen sei, sodass etwaige unter regulärem Betrieb kaum durchzuführende Verbesserungen oder sonstige Maßnahmen hätten vorgenommen werden können. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Mieterin als Zahlungsschuldnerin grundsätzlich verschuldensunabhängig für ihre eigene Zahlungsfähigkeit einzustehen habe. Deshalb sei es der Mieterin auch zumutbar, in angemessenem Umfang Rücklagen zu bilden, um Umsatzeinbrüchen entgegen zu wirken und diesen Betrag bei Nachfrage– bzw. Umsatzrückgängen einzusetzen.
Schlussfolgerungen / Empfehlung
Auch wenn das Urteil des Landgerichtes München I im konkreten Fall einen Anspruch auf Herabsetzung der Miete verneint, macht es doch deutlich, dass eine Vertragsanpassung in Form der Herabsetzung der Miete stets von einer Einzelfallbetrachtung abhängig ist. Insoweit reagiert die Instanzrechtsprechung bislang jedoch – soweit ersichtlich - weitgehend zurückhaltend; eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht noch aus.
Vor diesem Hintergrund empfehlen wir, dass sich Mieter und Vermieter in der aktuellen Sondersituation zusammensetzen und auf eine einvernehmliche Lösung hinwirken. Unabhängig davon, ob eine Herabsetzung der Miete rechtlich durchsetzbar wäre – oder aber, wie in dem besprochenen Urteil – gerichtlich nicht anerkannt wurde, führt ein einseitiges Vorgehen regelmäßig zu Streitigkeiten, die wie vorliegend häufig vor Gericht enden. Neben einer teilweise langen Verfahrensdauer und erheblichen Anwalts- und Gerichtskosten wird hierdurch das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter oftmals dauerhaft belastet. Dies sollte vermieden werden.
