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Unwirksamkeit einer formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter unwirksam (BGH, Urt. v. 22.08.2018 – VIII ZR 277/16)

Dem vom BGH zu entscheidenden Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Bei Ende der Mietzeit forderte die Klägerin die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Senats (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14; Pressemitteilung Nr. 39/2015) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene "Renovierungsvereinbarung" keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Der BGH entschied, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Eine formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Eine solche Vornahmeklausel würde den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten und dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Dies würde den Mieter nach Aufassung des BGH unangemessen benachteiligen. Diese Grundsätze bleiben nach Ansicht des BGH auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen.

Eine Wirkung, die den Mieter so stellt, als hätte er eine renovierte Wohnung übergeben bekommen vermag eine solche Vereinbarung in Bezug auf den Vermieter nicht hervorzurufen. Selbst wenn sich also Mieter und Vormieter darüber einigen, dass der neue Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen soll, ist diese Vereinbarung im Verhältnis zum Vermieter unwirksam, wenn die Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand übergeben wird, kein angemessener Ausgleich vom Vermieter gezahlt wird und der Formularmietvertrag eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsieht.