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Lockdown als Störung der Geschäftsgrundlage – Können Gewerberaummieter nun selbst die Miete mindern?

Am 22.12.2020 hat der Bundestag das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht (RestSchBÄndG) beschlossen.

Hierdurch wurde unter anderem mit Wirkung zum 31.12.2020 ein neuer Art. 240 § 7 EGBGB sowie ein neuer § 44 EGZPO in das Gesetz eingefügt.

Diese Regelungen besagen wie folgt:

Art. 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

§ 44 EGZPO Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Hintergrund dieser Gesetzesinitiative ist, dass die wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie nach Meinung der Bundesregierung gerecht zwischen den Vertragspartnern eines Gewerberaummietverhältnisses verteilt werden sollen, da die Bundesregierung die Bekämpfung des Coronavirus als „gesamtgesellschaftliche Aufgabe“ einstuft. Denn seit März 2020 und mit einigen Lockerungen und Verschärfungen wieder seit November 2020 wurden von der Bundesregierung einige Maßnahmen beschlossen, um die COVID-19-Pandemie einzudämmen. Damit einhergehend können Mietobjekte teilweise überhaupt nicht oder nur mit einigen Einschränkungen genutzt werden.

Nichtsdestotrotz hat die Bundesregierung festgestellt, dass nur vereinzelt Vereinbarungen zwischen Vermieter von Gewerbeimmobilien und ihren Mietern getroffen wurden; vereinzelt weil rechtlich noch nicht geklärt war, ob Nutzungsbeschränkungen im Rahmen der COVID-19-Pandemie einen Mietmangel bzw. eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können oder auch weil Vermieter von gewerblichen Objekten im Rahmen der Finanzierung der Objekte selbst auf die Mieteinnahmen angewiesen sind. Um dieser Unsicherheit zu begegnen, hat die Regierung die oben genannten Regelungen beschlossen und kodifiziert, dass die Nutzungsbeschränkungen im Rahmen der Eindämmung der COVID-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen mit der Folge, dass die Parteien über die Vertragsinhalte neu verhandeln sollen.

Die unmittelbare Konsequenz dieser Regelungen hält sich jedoch in einem ersten Schritt in Grenzen:

Die Regelung besagt lediglich, dass man – durch den Vermieter widerlegbar – in einem ersten Schritt davon ausgeht, dass die Nutzungsbeschränkungen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie eine schwerwiegende Änderung der Umstände, die Grundlage des Vertrags geworden sind, darstellen. Um dies zu widerlegen, ist durch den Vermieter beispielsweise darzulegen, dass die angeordneten Nutzungsbeschränkungen nicht der alleinige Grund für Umsatzausfälle sind.

In einem nächsten Schritt hätte der Mieter sodann darzulegen und zu beweisen, dass ihm ein Festhalten an den vertraglich vereinbarten Regelungen – also insbesondere an der Höhe des Mietzinses – nicht zumutbar ist.

Hierzu werden in jedem Fall die Umstände des Einzelfalls zu überprüfen sein. Der Mieter wird in diesen Fällen also insbesondere Umsatzzahlen der Vergangenheit, die Möglichkeit der Inanspruchnahme von staatlichen Hilfen, die Einführung von Kurzarbeit und weitere Details, insbesondere auch die theoretisch erreichbaren Umsatzzahlen darlegen müssen.

Sollte die Vertragsanpassung gerichtlich durchgesetzt werden müssen, wäre die Höhe dieser Vertragsanpassung unter Umständen mithilfe eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass das ebenso eingeführte Vorrang- und Beschleunigungsgebot des § 44 EGZPO in diesen Fällen größtenteils leerlaufen dürfte. Zum einen stellt sich die Frage, inwiefern Gerichtsverhandlungen mit mehreren Beteiligten in Zeiten des hohen Infektionsrisikos sinnvoll durchgeführt werden können und zum anderen wird die Einholung von Sachverständigengutachten ohnehin viel Zeit in Anspruch nehmen, sodass mit einer schnellen Klärung des Rechtsstreits nicht gerechnet werden kann.

Die Bundesregierung hat im Übrigen bei Einführung der genannten Regelungen darauf verzichtet, eine Beschränkung des Kündigungsrechts bei Rückständen aufgrund der COVID-19-Pandemie – so wie dies im Frühjahr diesen Jahres der Fall war – zu regeln.

Für eine Beratung der in diesem Zusammenhang relevanten (miet-)rechtlichen Fragestellungen – sei es als Gewerberaumvermieter oder als Gewerberaummieter – stehen Ihnen unsere Ansprechpartnerinnen Irina Lindenberg-Lange und Carolin Archibald gerne zur Verfügung.